Управление многоквартирными домами

С момента принятия Жилищного кодекса РФ прошло уже более 10 лет. Однако до сих пор многие собственники помещений в многоквартирных домах так и не знают свою управляющую организацию, свои права и обязанности, как собственника имущества в многоквартирном доме, а также то, каким образом они могут повлиять на качество работы организации, осуществляющей управление многоквартирным домом.

Собственники должны понимать, что управление многоквартирным домом и создание благоприятных и комфортных условий проживания в нем зависят только от объединения владельцев помещений и их выбора при создании так называемых объединений — университетов (от нем. Universitat, в свою очередь произошедшего от лат. universitas — совокупность, общность, объединение).

Статьи 161 Жилищного Кодекса РФ устанавливает ОБЯЗАННОСТЬ собственников помещений в многоквартирном доме выбрать один из способов управления многоквартирным домом.

Рассмотрим основные «университеты» управления многоквартирным домом:

1) Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме. 
При непосредственном управлении многоквартирным домом собственники помещений в нем самостоятельно решают все вопросы, связанные с содержанием общего имущества и предоставлением коммунальных услуг, заключив при этом договоры от своего имени на основании решений общего собрания указанных собственников.
Непосредственное управление, как правило, эффективно в небольших многоквартирных домах, где все или большинство собственников помещений могут выступать в качестве одной стороны заключаемых договоров.
Законодательно предусмотрена возможность выбора указанного способа управления в многоквартирных домах, количество квартир в которых НЕ превышает тридцати.
Итак, если вы проживаете в мини-доме, этот способ управления для вас.

 2) Управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.
Способ управления многоквартирным домом посредством товарищества собственников жилья, жилищного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива (далее по тексту ТСЖ), регламентируется разделом Жилищного кодекса РФ.
ТСЖ, являясь своего рода некоммерческой управляющей организацией, выполняет функции непосредственного управления многоквартирным домом.
Эффективность способа управления многоквартирным домом ТСЖ характерна для любого многоквартирного дома, при этом к управлению допускаются все собственники помещений.
Решение о создании ТСЖ принимается на общем собрании собственников помещений с вынесением на повестку дня вопросов по утверждению устава ТСЖ, а также выбора правления ТСЖ и порядка вступления в члены ТСЖ. Указанные решения считаются принятыми, если за них проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем 50% от общего числа голосов собственников помещений в таком доме. Далее правление из своего состава выбирает председателя правления ТСЖ, который уполномочен представлять интересы всего ТСЖ, и действовать в его интересах, включая полномочия по заключению договоров на поставку коммунальных услуг, а также работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома.
Согласно требованиям Федерального закона от 08 августа 2001 года №129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» ТСЖ подлежит обязательной государственной регистрации в качестве юридического лица.
Необходимо отметить, что ТСЖ, как юридическое лицо, представляет интересы всех собственников помещений перед третьими лицами.
 Учитывая судебную практику, ТСЖ обязано обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, создавая при этом благоприятные и комфортные условия проживания в доме, что подтверждается многочисленной судебной практикой различных инстанций (ФАС Центрального округа в Постановлении №А54-4825/2009 от 12 сентября 2012 года).
Необходимо отметить, что общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме возможно (на основании решения собственников) сдать в аренду. В свою очередь, получаемую арендную плату ТСЖ впоследствии может направлять (также на основании решения общего собрания собственников помещений), к примеру, на работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества, оплату коммунальных услуг, формирование резервного фонда, а также работы и услуги, обеспечивающие благоприятные и комфортные условия проживания граждан в доме.

 3) Управление управляющей организацией.
Наиболее распространенным способом управления многоквартирным домом является управление посредством управляющей организации. Решение о выборе такого способа управления принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, где выбирают управляющую организацию и утверждают обязательные условия договора управления домом.
Управление многоквартирным домом управляющей организацией оптимально для любых многоквартирных домов, в том числе имеющих нетиповое строительство, однако главным недостатком такой формы управления является ограниченность участия собственников в непосредственном управлении многоквартирным домом.

Новацией «университета управления многоквартирным домом» является СОВЕТ МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА, часто отождествляемый с ранее существовавшими домовыми комитетами.
В отличие от «домкомов» деятельность совета многоквартирного дома законодательно регламентирована нормами статьи 161.1 ЖК РФ, и этот орган ОБЯЗАТЕЛЕН в многоквартирных домах, где не созданы ТСЖ, ЖСК, ЖК, или иных специализированных потребительских кооперативах, при этом в данном доме должно быть более четырех квартир.
Собственники помещений в таких домах на общем собрании ОБЯЗАНЫ избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений. Совет многоквартирного дома избирается сроком на два года, если иной срок не установлен решением общего собрания собственников.
Необходимо отметить, что совет многоквартирного дома НЕ подлежит регистрации в органах местного самоуправления или иных органах. Руководство деятельностью совета многоквартирного дома осуществляет председатель совета, выбираемый из членов совета, являющихся собственниками помещений в таком доме.
Полномочия председателя совета многоквартирного дома определены частью 8 статьи 161.1 ЖК РФ, согласно которой он, представляя интересы дома, вправе вести переговоры по условиям договора управления многоквартирным домом, поставке коммунальных услуг, осуществлять контроль по договорам на выполнение работ, оказание услуг, а также на основании доверенности, выданной собственниками, может заключать договор управления многоквартирным домом либо договоры, связанные с содержанием и текущим ремонтом общего имущества, поставкой коммунальных услуг, и представлять интересы собственников в суде, а также органах исполнительной власти.
Необходимо отметить, что согласно требованиям статей 44-48 ЖК РФ полномочия председателя совета многоквартирного определяются на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома. Существующая судебная практика подтверждает необходимость соблюдения порядка проведения общего собрания для оформления доверенности на председателя.

Какое бы управление ни было в Вашем доме, необходимо помнить, что в любое время собственники могут изменить способ управления домом на общем собрании собственников, организованном в порядке, установленном статьями 44-48 ЖК РФ. Но не стоит забывать о том, что если собственники так и не определились со способом управления домом, то решение будет принято органом местного самоуправления на основании проведенного открытого конкурса.
Указанная обязанность органов местного самоуправления не случайна, т.к. создание «университетов» управления призвано помогать собственникам помещений в самостоятельном управлении домом и способствовать осознанию того, что их дом не заканчивается порогом их квартиры.

 

Информация, предоставленная в настоящей статье, не является юридической консультацией и может оказаться неприменимой в конкретной ситуации