Порядок изменения способа управления многоквартирным домом и расторжения договора с управляющей компанией

Выбрав единожды способ управления домом или конкретную управляющую организацию, домовладельцы не лишаются возможности изменить этот способ управления домом или управляющую организацию.

В силу пункта 3 статьи 161 Жилищного Кодекса Российской Федерации способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.

Таким образом, если граждане недовольны способом управления многоквартирным домом, они могут поменять его, инициировав проведение общего собрания, решение принимается кворумом, включающим более 50 процентов голосов, при этом не является обязательным факт присутствия всех жильцов многоквартирного дома на общем собрании.

Для смены управляющей компании законом предусмотрено несколько способов.

Самый мирный способ расторжения договора управления многоквартирным домом – это отказ от пролонгации договора. То есть, поскольку Договор управления заключается на определенный срок и не менее чем на год, то перед окончанием срока договора собственники помещений направляют в Управляющую компанию заявление о прекращении Договора управления по истечении срока его действия, проводят общее собрание о выборе новой управляющей компании или смене способа управления.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

Второй способ это расторжение Договора по инициативе собственников помещений в многоквартирном доме.  Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.  В данном случае, при расторжении Договора в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений в многоквартирном доме ОБЯЗАТЕЛЬНО должны быть зафиксированы и подтверждены факты некачественного оказания услуг со стороны управляющей компании.

Жилищный Кодекс выделяет особого субъекта договора управления — управляющую организацию, выбранную по конкурсу органом местного самоуправления. Особенность в том, что собственники помещений ограничены в праве расторжения договора, даже если выбрали иной способ управления. В случае заключения договора управления по результатам открытого конкурса собственники вправе принять решение об изменении способа управления в любое время до истечения срока действия договора, НО договор управления может быть расторгнут собственниками помещений в одностороннем порядке только по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора.

Во всех приведенных ситуациях инициатором расторжения договора управления выступала сторона, получающая услуги по данному договору. Но не исключена и обратная ситуация — когда в одностороннем порядке от исполнения договора откажется управляющая организация. Этот отказ возможен по аналогичным основаниям: уведомление собственников об отказе от пролонгации Договора или за ненадлежащее исполнение Договора собственниками многоквартирного дома. В любом случае требование о расторжении договора или уведомление должно быть направлено всем собственникам помещений в многоквартирном доме как стороне по договору управления.